Por Bruno Fabbriani
Basta estudar o mercado imobiliário brasileiro para perceber como ele é cíclico. De dez em dez anos, o mercado varia: depois de um pico de vendas, vem a crise e o ciclo reinicia. Na década de 90, aprendemos com a Encol. A maior empresa de desenvolvimento imobiliário do Brasil tinha projetos sadios e outros com problemas. No entanto, por não haver um modelo de negócio eficiente na época, que garantisse o desenvolvimento dos projetos de forma individual, ocorreu um efeito cascata e a empresa quebrou.
Poucos sabem, mas o real problema foi na liberação dos recursos financeiros para a produção que na época estavam, em maior parte, nas mãos do Banco do Brasil. A não liberação, ou a demora da liberação, levou à quebra da empresa.
O caso da Encol levou, em 2002, o congresso nacional a atualizar a Lei de Incorporação e incluir a obrigação de os projetos imobiliários serem desenvolvidos através de SPEs (Sociedades de Propósito Específico), além de facultar o registro do patrimônio de afetação, oferecendo alguns benefícios fiscais. O mercado entendeu e adotou as medidas, continuou a produzir e, com isso, passamos a primeira década dos anos 2000 com o mercado em franco crescimento, principalmente de 2006 a 2010.
Mais uma vez, a crise
Logo após, como já deveria ser esperado, o mercado voltou à fase de queda, acentuando a crise a partir de 2013. Grandes empresas do mercado passaram por dificuldades, sendo a maior delas a PDG, que entrou em recuperação judicial e assim permanece desde então. A má fase, somada a uma má gestão e distratos resultantes do desemprego gerado pela crise política, ajudou a levá-la a essa situação.
Mas quem de fato parou essa, entre outras grandes empresas, foi o agente financeiro que, sem receber os valores financiados, começou a executar as empresas. Isso fez com que grandes empresas do mercado imobiliário fossem desmontadas, levadas à falência ou quase isso. As SPEs e os patrimônios de afetação ajudaram a conter os problemas, mas não os resolveram.
De novo, o congresso entrou em ação para criar a Lei dos Distratos, formalizando a penalidade do comprador, caso seja responsável pela quebra contratual e, consequentemente, dando mais segurança à operação imobiliária. Isso animou o mercado que, com a expectativa de recuperação econômica, voltou a produzir.
Mas afinal, o que deveria mudar?
Em nenhum momento, no entanto, percebi um questionamento em relação ao modelo de operação das incorporadoras e construtoras. Pelo contrário, os bancos seguem financiando obras e, após a entrega das chaves, financiam os clientes. Mas se já entendemos que este modelo de negócio dependente de bancos está ultrapassado e pode não ser benéfico para o mercado, é justo empurrarmos nossos clientes para ele? Será que, ainda assim, devemos continuar dependentes de um modelo obsoleto em que os bancos dependem de recursos da poupança e do FGTS para financiar o mercado imobiliário? Devemos realmente continuar colocando o mercado imobiliário nas mãos dos bancos e das políticas governamentais? Se o governo liberar o saque do FGTS para os trabalhadores, poderá prejudicar a evolução do mercado? E se a população decidir tirar o capital da poupança e levar seu dinheiro para outra aplicação que dê a mesma segurança, mas renda mais? Isso afetará o mercado de forma negativa? Até quando ficaremos reféns de bancos para financiar nossos produtos?
O AprendizadoA operação imobiliária tem hoje um ciclo de pelo menos cinco a seis anos em que, inevitavelmente, se enfrentam inúmeras adversidades. Inconformado com a dependência dos bancos para produção imobiliária, fundei a BFabbriani Incorporadora com um modelo de negócio inovador: somos 100% autofinanciados e não dependemos de bancos para financiar nossas obras. Criamos produtos imobiliários que se vendem e, automaticamente, geram ativos mobiliários. Estes ativos são então vendidos e, com isso, levantamos os recursos para pagar a operação. É desta forma que acreditamos que o mercado imobiliário pode e vai se reerguer.
Bruno Fabbriani é CEO e Fundador da BFabbriani Incorporadora
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